Đo hướng nhà và đọc thế đất: chỗ dễ sai và chỗ đáng tin
Hướng nhà là con số được hỏi nhiều nhất khi đi xem bất động sản, và cũng là con số hay bị đo sai nhất. Sai không phải vì người đo cẩu thả mà vì có vài nguồn sai số ít ai biết. Bài này nói về cách đo cho ra số đáng tin, và về phần thế đất — tách rõ chỗ nào là quan sát kiểm chứng được, chỗ nào là quan niệm.
Hướng nhà là hướng nào
Trước khi đo phải thống nhất đang đo cái gì, vì ngay chỗ này đã có hai cách hiểu phổ biến.
Cách thường dùng nhất: hướng nhà là hướng nhìn ra của mặt tiền, tức là hướng bạn nhìn khi đứng trong nhà quay mặt ra cửa chính. Cách khác lấy hướng của mặt có nhiều ánh sáng và tầm nhìn mở nhất, không nhất thiết là mặt có cửa.
Với nhà phố ống ở Việt Nam thì hai cách thường trùng nhau. Với căn hộ chung cư thì lệch rõ: cửa căn hộ mở ra hành lang trong nhà, còn ban công mới là mặt nhìn ra ngoài. Người tư vấn nào lấy mốc nào thì hỏi thẳng họ, đừng đoán — vì số đo lệch 180 độ thì mọi kết luận sau đó đổi hết.
Đo bằng gì
La bàn cầm tay là dụng cụ chuẩn nhất trong ba lựa chọn phổ biến. La bàn phong thuỷ chuyên dụng cũng dùng kim từ giống vậy, chỉ khác ở các vòng chữ in trên mặt.
Ứng dụng la bàn trên điện thoại dùng cảm biến từ kế, cho kết quả tạm đủ nếu bạn hiệu chuẩn trước khi đo và đứng cách xa đồ kim loại. Nhưng nó nhạy với nhiễu hơn la bàn cơ, và độ chính xác khác nhau giữa các máy.
Bản đồ vệ tinh trực tuyến là cách kiểm chéo rất tốt và ít ai dùng: mở ảnh vệ tinh khu đất, xác định phương bắc trên bản đồ rồi so với hướng mặt tiền. Cách này không bị nhiễu từ, và nếu nó lệch nhiều so với số bạn đo tại chỗ thì chắc chắn có vấn đề ở phép đo.
Bốn nguồn sai số hay gặp
- Kim loại gần người đo. Cửa sắt, lan can, cốt thép trong bê tông, xe máy dựng bên cạnh, thậm chí khoá thắt lưng và điện thoại trong túi. Đứng cách khối kim loại lớn vài mét và bỏ đồ kim loại khỏi người trước khi đo.
- Thiết bị điện. Tủ điện, dây điện lớn, máy biến áp, loa. Từ trường của chúng làm lệch kim.
- Đứng sai chỗ. Đo ở trong nhà, giữa bốn bức tường bê tông cốt thép, gần như luôn sai. Ra ngoài, đứng trước mặt tiền, cách tường vài mét.
- Đo một lần. Đo ba lần ở ba vị trí hơi khác nhau; nếu ba số lệch nhau đáng kể thì có nhiễu, đi tìm nguồn nhiễu rồi đo lại.
Độ lệch từ: hướng từ và hướng thật
La bàn chỉ về cực từ, không chỉ về cực bắc địa lý. Chênh lệch giữa hai thứ gọi là độ lệch từ, và nó khác nhau theo vị trí trên Trái Đất, đồng thời thay đổi chậm theo thời gian.
Ở Việt Nam, độ lệch này nhỏ so với nhiều nơi khác trên thế giới, nên với phần lớn ứng dụng thông thường thì nó không làm đổi kết luận. Nhưng nếu số đo của bạn rơi sát ranh giới giữa hai cung trong bảng tra, chênh vài độ là đổi kết quả — lúc đó nên biết là con số của mình đang nằm ở vùng không chắc chắn, chứ đừng tin tuyệt đối vào bảng.
Nói chung: số đo rơi vào giữa một cung thì yên tâm; rơi sát mép thì coi như chưa kết luận được.
Sau khi có số đo thì tra ở đâu
Đây là chỗ cần biết trước để khỏi hoang mang: có nhiều trường phái, và chúng không thống nhất.
Bát trạch chia người và nhà thành hai nhóm rồi ghép hướng theo tuổi. Huyền không phi tinh tính theo cả hướng lẫn thời gian xây dựng, nên cùng một căn nhà ở hai giai đoạn khác nhau có thể ra kết luận khác. Còn nhiều cách tính khác nữa.
Hệ quả thực tế: hỏi ba người có thể nhận ba câu trả lời, và không ai sai theo hệ của họ. Nếu bạn muốn theo một hệ thì chọn một người và theo nhất quán, đừng gom kết luận từ nhiều nguồn rồi ghép lại — cái ghép ra không thuộc hệ nào cả.
Thế đất: phần đo được
Phần này quan trọng hơn hướng rất nhiều về mặt sử dụng, và nó kiểm chứng được:
- Cốt nền so với mặt đường. Nền thấp hơn đường là nguy cơ ngập. Hỏi hàng xóm về những trận mưa lớn gần nhất, và nhìn vết nước cũ trên tường rào.
- Hướng thoát nước. Nước mưa từ khu đất chảy đi đâu, có chảy vào đất nhà bên không, và ngược lại.
- Nền đất. Đất ruộng, ao lấp, đất mới san thì móng phải xử lý khác. Hỏi rõ lịch sử khu đất, và nếu định xây thì việc này phải hỏi kỹ sư xây dựng chứ không phải hỏi người bán.
- Đường vào. Bề rộng đường, xe tải chở vật liệu vào được không, xe cứu hoả vào được không.
- Ranh giới thực tế so với giấy tờ. Đo lại bằng thước và đối chiếu sơ đồ. Lệch ranh là một trong những tranh chấp phổ biến nhất.
- Nắng và gió trong ngày. Đến xem ít nhất hai lần vào hai thời điểm khác nhau trong ngày.
Một điểm hay bị bỏ qua: đứng ở khu đất vào giờ tan tầm và vào buổi tối. Tiếng ồn, mùi, mật độ xe cộ ở hai khung giờ đó khác hẳn buổi trưa ngày thường.
Thế đất: phần thuộc quan niệm
Những cách nói về thế đất — đất nở hậu, đất thóp hậu, đất hình tam giác, đất ở ngã ba đường, đất cuối hẻm cụt — thuộc về tập tục và có nhiều cách diễn giải khác nhau tuỳ vùng, tuỳ trường phái.
Điều đáng nói là nhiều trong số đó có một lõi thực tế nếu nhìn kỹ. Đất hình tam giác khó chia phòng vuông vắn nên diện tích sử dụng thực thấp hơn diện tích trên giấy. Nhà ở ngã ba đối diện đầu đường nhận đèn pha xe vào ban đêm và bụi nhiều hơn. Đất cuối hẻm cụt yên tĩnh nhưng xe lớn khó vào và khó bán lại hơn.
Nghĩa là bạn có thể dùng những cách nói đó như một danh sách gợi ý cần kiểm tra, rồi tự xác minh phần thực tế bằng mắt. Phần nào xác minh được thì đó là căn cứ; phần nào không thì để nó ở mức quan niệm và đừng để nó quyết định một khoản tiền lớn.
Thứ tự nên đặt câu hỏi khi đi xem
- Pháp lý có sạch không — đây là câu đầu tiên và nếu vướng thì mọi câu sau không cần hỏi.
- Nền, thoát nước, đường vào, ranh giới.
- Giá so với mặt bằng khu vực, khả năng bán lại.
- Nắng, gió, tiếng ồn ở các khung giờ.
- Hướng.
Đặt hướng ở cuối không phải vì nó không quan trọng với người tin, mà vì bốn nhóm trên gây thiệt hại thật khi sai, và sai rồi thì không sửa được bằng cách nào khác ngoài bán lại.
Khi hướng không như ý
Trường hợp này rất phổ biến, vì nguồn cung không chiều theo tuổi của người mua. Vài điều đáng cân nhắc trước khi loại bỏ một căn nhà vì hướng:
Phần lớn khó chịu mà người ta gắn với hướng thực ra là nắng chiều — và nắng chiều xử lý được bằng rèm, mái che, cây xanh, phim cách nhiệt, hoặc bố trí lại phòng để mặt nắng dành cho khu phụ thay vì phòng ngủ. Đây là giải pháp có hiệu quả đo được.
Còn nếu bạn hoặc gia đình thật sự bận tâm về hướng theo nghĩa phong thuỷ, thì đó là quyết định cá nhân và không ai nên gạt đi. Chỉ nên cân nó cùng bốn nhóm yếu tố ở trên chứ đừng để nó đứng một mình.
Tóm lại
Thống nhất đang đo mặt nào trước khi đo. Ra ngoài nhà, bỏ đồ kim loại, tránh xa tủ điện, đo ba lần, và kiểm chéo bằng ảnh vệ tinh. Số rơi sát mép cung thì coi như chưa kết luận được.
Còn thế đất thì phần đo được — nền, thoát nước, đường vào, ranh giới — quan trọng hơn hẳn phần quan niệm, và đó cũng là phần mà sai thì trả giá bằng tiền thật. Pháp lý và kết cấu thì hỏi người có chuyên môn, đừng hỏi người bán.