Đi xem một mảnh đất: kiểm những gì trước khi nói tới hướng
Buổi đi xem đất thường diễn ra vào giờ đẹp nhất trong ngày, trời khô ráo, và người dẫn đi là người muốn bán. Ba điều đó cộng lại tạo ra một bức tranh dễ chịu hơn thực tế.
Danh sách dưới đây không cần chuyên môn, chỉ cần đi bộ và chịu khó nhìn. Thứ tự xếp theo mức độ tốn kém nếu sai — cái sai đắt nhất đứng trước.
Một: cốt nền so với mặt đường
Đứng ở mép đường nhìn vào. Đất thấp hơn mặt đường bao nhiêu thì sau này phải đổ lên bấy nhiêu, và chi phí đổ nền là khoản người mới thường quên hẳn khi tính tiền.
Quan trọng hơn: nếu con đường trước mặt sắp được nâng, mảnh đất đang ngang bằng hôm nay sẽ thành trũng sau vài năm. Hỏi hàng xóm câu này thay vì hỏi người bán — người đã ở đó nhớ rõ đường từng được nâng mấy lần.
Hai: nước đi đâu khi trời mưa
- Tìm vệt bùn khô trên tường rào và trên gốc cây quanh đó. Vệt cao tới đâu thì nước từng lên tới đó.
- Xem có cống thoát không, cống chảy về hướng nào, và miệng cống có bị lấp không.
- Nhìn nhà xung quanh: nhà nào xây bậc thềm cao bất thường là nhà đã học được bài học ngập.
- Đất trũng hơn xung quanh thì nước từ các mảnh khác sẽ dồn về đây, kể cả khi khu vực không bị gọi là vùng ngập.
Cách chắc nhất vẫn là quay lại lúc trời mưa to. Một lần quay lại như vậy nói nhiều hơn mười lời cam đoan.
Ba: đường vào
Đo bằng bước chân xem đường có đủ rộng cho xe chở vật liệu không. Nhiều mảnh đất đẹp nhưng đường vào chỉ vừa xe máy, thành ra chi phí xây dựng đội lên vì phải trung chuyển từng chuyến nhỏ.
Kiểm thêm: đường đó là đường công hay đường đi nhờ qua đất người khác. Lối đi nhờ mà không có trên giấy tờ là nguồn tranh chấp phổ biến nhất ở vùng ven, và nó chỉ bùng lên khi chủ đất kia đổi ý hoặc bán cho người khác.
Bốn: hàng xóm và thứ ở gần
Đi một vòng bán kính vài trăm mét và ghi lại những thứ sau:
- Xưởng sản xuất, trại chăn nuôi, bãi rác, trạm trung chuyển — nguồn mùi và tiếng ồn.
- Trạm điện lớn, cột điện cao thế đi qua phần đất.
- Nghĩa trang, đền chùa — không phải chuyện kiêng kỵ mà là chuyện lưu lượng người vào các dịp lễ.
- Trường học và chợ — tiện cho người này, ồn với người kia; biết trước để chọn.
Mùi là thứ dễ bỏ sót nhất vì nó phụ thuộc hướng gió và giờ trong ngày. Nếu định mua thật, nên tới ít nhất hai lần vào hai thời điểm khác nhau.
Năm: giấy tờ — phần không nhìn bằng mắt
Không phải việc làm ngoài hiện trường, nhưng phải làm trước khi đặt cọc:
- Sổ có đúng tên người bán không, có đang thế chấp không.
- Ranh đất trên sổ có khớp với ranh đang sử dụng không — chênh lệch vài chục centimet là chuyện thường và là mầm tranh chấp.
- Quy hoạch: hỏi ở cơ quan quản lý địa phương, đừng chỉ nghe lời kể về "sắp có đường".
- Đất có nằm trong diện tranh chấp, kê biên hay hạn chế chuyển nhượng không.
Đây là phần nên nhờ người có chuyên môn pháp lý đọc giúp. Tiền thuê đọc hồ sơ nhỏ hơn rất nhiều so với tiền mất khi mua phải đất có vấn đề.
Sáu: phần phong thuỷ — đặt đúng chỗ của nó
Hướng đất, thế đất, đường đâm vào — đây là phần được nói nhiều nhất trong các buổi xem đất. Nên nhìn nó thế này: phần lớn những gì các trường phái mô tả, khi diễn giải sang ngôn ngữ đời thường, đang nói về nắng, gió, tầm nhìn và luồng đi lại. Đó là những thứ đo được ngay tại chỗ.
- Nắng chiều đập vào mặt nào — đứng ở đó lúc ba giờ chiều là biết.
- Gió thổi theo trục nào — nhìn cây cối trong khu vực nghiêng về đâu.
- Đường đâm thẳng vào đất: vấn đề thật là đèn xe ban đêm và bụi, không phải chuyện trừu tượng.
Còn phần luận theo tuổi chủ nhà thì là quy ước của từng hệ thống. Có thể theo nếu muốn, nhưng đừng để nó lấn chỗ của năm mục ở trên.
Bảy: hỏi người đã sống ở đó
Ba câu hỏi ngắn với một hàng xóm bất kỳ cho nhiều thông tin hơn cả buổi đi xem:
- Khu này có bao giờ ngập không, lần gần nhất là khi nào?
- Nước sinh hoạt ở đây lấy từ đâu, mùa khô có thiếu không?
- Ban đêm có ồn không, và giờ nào đông xe nhất?
Người đang sống ở đó không có động cơ bán mảnh đất cho mình, nên câu trả lời của họ thường thẳng hơn.
Mang theo gì khi đi xem
- Điện thoại có la bàn và bản đồ vệ tinh — xem hướng và xem cả khu từ trên cao, thấy được thứ đứng dưới đất không thấy: kênh rạch, nhà xưởng, đường đang mở.
- Giày đi được xuống đất ướt. Nghe buồn cười nhưng đây là lý do thật khiến nhiều người chỉ đứng ngoài đường nhìn vào rồi gật.
- Thước dây — đo bề ngang lối vào, đo chênh cốt nền với mặt đường.
- Một cuốn sổ nhỏ. Xem ba mảnh trở lên là bắt đầu nhớ nhầm mảnh nọ sang mảnh kia.
Và mang theo một người nữa nếu được. Hai người nhìn ra nhiều thứ hơn một người, nhất là khi một người đang muốn mua.
Những thứ chỉ lộ ra khi quay lại
Nếu mảnh đất đã lọt vào danh sách ngắn, nên quay lại ba lần: một lần lúc mưa to, một lần vào giờ tan tầm, một lần vào buổi tối. Ba lần đó cho biết chuyện ngập, chuyện kẹt xe và chuyện an ninh — ba thứ ảnh hưởng tới đời sống hằng ngày nhiều hơn mọi yếu tố khác.
Tóm lại
Nền, nước, đường vào, hàng xóm, giấy tờ — năm thứ này quyết định phần lớn chuyện mua đất có thành công hay không. Kiểm xong năm thứ đó rồi hẵng bàn tới hướng, và lúc ấy cuộc bàn bạc cũng nhẹ nhàng hơn vì mình đã biết mình đang mua cái gì.