Cho thuê căn nhà mình đang có: chuẩn bị, hợp đồng và chỗ hay tranh chấp
Cho thuê căn nhà mình đang có nghe đơn giản hơn thực tế nhiều. Phần lớn rắc rối giữa chủ nhà và người thuê không đến từ việc ai đó cố tình xấu, mà đến từ những thứ không được nói rõ ngay từ đầu. Bài này đi theo đúng trình tự: chuẩn bị, định giá, hợp đồng, bàn giao, rồi tới những chỗ hay tranh chấp.
Trước khi rao: ba việc phải xong
Một: kiểm an toàn. Điện, nước, gas, khoá cửa. Ổ cắm nóng hay có vết ố, aptomat nhảy lặp lại, dây gas quá hạn, chỗ rò nước — xử lý hết trước khi có người dọn vào. Đây không chỉ là chuyện tử tế mà còn là phần trách nhiệm của chủ nhà.
Hai: dọn sạch và sửa những thứ vặt. Vòi rỉ, bản lề kêu, bóng đèn cháy, gạch bong. Chi phí nhỏ nhưng nó quyết định ấn tượng lúc xem nhà và giảm hẳn số cuộc gọi trong tháng đầu.
Ba: chụp ảnh toàn bộ hiện trạng. Chụp kỹ từng phòng, chụp cả những vết xước và hỏng hóc sẵn có. Bộ ảnh này là thứ giải quyết được phần lớn tranh chấp lúc trả nhà, và nó chỉ tốn ba mươi phút.
Định giá thuê
Cách thực tế nhất: xem giá thuê thật của các căn tương đương trong cùng khu, và ưu tiên giá đã giao dịch hơn giá rao. Hỏi hàng xóm, hỏi người môi giới trong khu, xem các tin đăng đã đóng.
Ba yếu tố ảnh hưởng nhiều mà chủ nhà hay đánh giá thấp: có nội thất hay không — căn đủ đồ cho thuê nhanh hơn rõ rệt; chỗ để xe; và tầng cùng thang máy với chung cư.
Một điều nên tính: căn để trống một tháng thì mất trọn tiền thuê tháng đó. Chênh lệch giá nhỏ mà cho thuê được sớm thường có lợi hơn là giữ giá cao rồi trống vài tháng. Làm phép tính đó trước khi cứng giá.
Hợp đồng: những điều nên ghi rõ
Hợp đồng không phải để phòng người xấu mà để hai bên khỏi nhớ khác nhau. Những điều đáng ghi cụ thể:
- Giá thuê, kỳ thanh toán, hình thức trả, và ngày nào là hạn.
- Tiền cọc bao nhiêu, trả lại trong bao lâu sau khi kết thúc, và trừ vào những trường hợp nào.
- Thời hạn thuê, điều kiện gia hạn, và điều kiện chấm dứt sớm của cả hai bên — kèm thời gian báo trước.
- Ai trả tiền điện, nước, internet, phí quản lý, phí gửi xe, và giá tính theo đâu.
- Sửa chữa: loại nào chủ nhà lo, loại nào người thuê lo. Mục dưới nói kỹ hơn.
- Được sửa đổi gì trong nhà: khoan tường treo đồ, sơn lại, lắp thêm thiết bị.
- Nuôi thú, cho ở ghép, cho người khác thuê lại — ghi rõ có hay không.
- Chủ nhà tới kiểm nhà: báo trước bao lâu. Đây là điều rất nên có vì nó bảo vệ cả hai.
Với hợp đồng giá trị lớn hoặc dài hạn, nên nhờ người có chuyên môn pháp lý xem qua. Quy định về cho thuê nhà ở thay đổi theo thời gian, nên đừng dùng lại mẫu cũ mà không kiểm.
Bàn giao: biên bản và ảnh
Làm một biên bản bàn giao có chữ ký hai bên, liệt kê từng món nội thất và thiết bị kèm tình trạng, và ghi chỉ số điện nước tại thời điểm bàn giao.
Gửi kèm bộ ảnh hiện trạng cho người thuê ngay hôm đó. Việc này nghe hình thức nhưng nó biến một cuộc tranh cãi về trí nhớ thành một việc đối chiếu.
Giao đủ chìa khoá và ghi số lượng. Nếu có khoá điện tử hoặc mã cổng, đổi mã trước khi bàn giao.
Bốn chỗ hay tranh chấp
Hao mòn tự nhiên hay hỏng do dùng. Sơn tường xỉn sau hai năm là hao mòn; tường bị đục lỗ để treo đồ là chuyện khác. Ranh giới này nên được nói rõ trong hợp đồng thay vì để suy đoán.
Tiền cọc. Phần lớn mâu thuẫn về cọc bắt nguồn từ việc không có biên bản và ảnh hiện trạng ban đầu.
Chấm dứt sớm. Người thuê chuyển công tác, chủ nhà muốn bán — hai tình huống rất phổ biến. Ghi rõ thời gian báo trước và hệ quả về cọc cho cả hai chiều.
Hoá đơn điện nước. Ghi rõ đơn giá và cách tính; với nhà chia nhiều phòng thì cách chia phải minh bạch và thống nhất từ đầu.
Sửa chữa: ai chịu gì
Cách phân chia phổ biến và hợp lý: chủ nhà lo phần thuộc về căn nhà — kết cấu, thấm dột, hệ thống điện nước âm, thiết bị lớn do chủ trang bị; người thuê lo phần thuộc về sử dụng — bóng đèn, gioăng vòi, tắc do rác sinh hoạt, hỏng do bất cẩn.
Nên có một ngưỡng tiền: dưới ngưỡng thì người thuê tự xử lý, trên ngưỡng thì báo chủ nhà. Ngưỡng cụ thể tuỳ hai bên thoả thuận, nhưng có ngưỡng thì gọn hơn nhiều so với bàn từng lần.
Riêng nhóm an toàn — rò điện, rò gas, thấm lan rộng, hỏng khoá — thì nên xử lý ngay bất kể thuộc về ai, rồi tính sau. Đây là chỗ không nên để chuyện tiền làm chậm.
Khi kết thúc hợp đồng
Hẹn một buổi kiểm nhà chung, mang theo biên bản và ảnh cũ để đối chiếu. Ghi lại chỉ số điện nước, thu chìa khoá, và lập biên bản kết thúc có chữ ký.
Trả cọc đúng thời hạn đã ghi. Nếu có khoản trừ, đưa ra căn cứ cụ thể — ảnh, báo giá sửa chữa — chứ đừng đưa một con số tròn không giải thích. Cách làm này giữ được quan hệ, và với nhiều chủ nhà thì người thuê cũ giới thiệu người mới là nguồn khách tốt nhất.
Phần pháp lý và thuế
Việc cho thuê nhà ở có những quy định liên quan tới hợp đồng, đăng ký tạm trú cho người thuê, và nghĩa vụ thuế với thu nhập từ cho thuê. Các quy định này thay đổi theo thời gian và có ngưỡng áp dụng khác nhau.
Bài này không nêu con số cụ thể vì chúng có thể đã khác vào lúc bạn đọc. Hãy tra quy định hiện hành hoặc hỏi cơ quan thuế và cơ quan quản lý địa phương, và với trường hợp phức tạp thì hỏi người có chuyên môn. Đừng dựa vào lời truyền miệng trong nhóm chủ nhà.
Tóm lại
Xong an toàn trước khi rao, chụp ảnh hiện trạng, và định giá theo giá thuê thật trong khu chứ không theo giá rao. Hợp đồng ghi rõ cọc, chi phí, sửa chữa, và điều kiện chấm dứt sớm cho cả hai bên.
Biên bản bàn giao kèm ảnh và chỉ số điện nước là thứ giải quyết được phần lớn tranh chấp về sau — ba mươi phút bỏ ra lúc đầu đổi lấy sự yên ổn cả kỳ thuê.