Mua nhà cho thuê: tính số và kiểm những gì
Mua nhà để cho thuê là quyết định tài chính, và nó cần một bộ tiêu chí khác hẳn mua nhà để ở. Nhà đẹp mà cho thuê không được, hoặc cho thuê được mà tính ra lời chẳng bao nhiêu sau khi trừ chi phí, là chuyện rất thường.
Bài này bàn cách nhìn một bất động sản cho thuê: tính con số cho đủ, và kiểm những gì trước khi xuống tiền.
Cần nói trước: đây là bài về cách quan sát và cách đặt câu hỏi, không phải lời khuyên đầu tư. Quyết định tài chính lớn thì nên bàn với người có chuyên môn và với người trong nhà.
Tính con số cho đủ — chỗ hay bị thiếu
Phép tính mà nhiều người làm: tiền thuê mỗi tháng nhân mười hai, chia cho giá mua, ra phần trăm. Con số đó luôn cao hơn thực tế vì nó bỏ qua rất nhiều khoản.
Những khoản nên trừ vào:
Thời gian trống. Không căn nào cho thuê liên tục mười hai tháng mỗi năm. Giữa hai khách luôn có khoảng trống để dọn, sửa, tìm khách mới. Tính dự phòng một tới hai tháng trống mỗi năm là thực tế.
Sửa chữa và bảo trì. Sơn lại giữa hai đời khách, thay thiết bị hỏng, sửa nước sửa điện. Khoản này không đều nhưng năm nào cũng có.
Phí quản lý với căn hộ chung cư — tính theo mét vuông mỗi tháng, và nó tăng theo thời gian.
Thuế và các khoản phải nộp liên quan tới cho thuê. Phần này thì nên hỏi kế toán hoặc cơ quan thuế địa phương, vì quy định thay đổi và tuỳ mức doanh thu.
Phí môi giới nếu nhờ tìm khách.
Nội thất. Căn cho thuê thường phải có sẵn đồ, và đồ thì hỏng theo thời gian.
Lãi vay nếu mua bằng vốn vay — đây là khoản lớn nhất và là khoản quyết định toàn bộ phép tính.
Tính đủ rồi so với các kênh khác thì mới ra được bức tranh thật. Và nhớ là giá trị bất động sản có thể lên nhưng cũng có thể xuống — không nên tính phần tăng giá vào như một khoản chắc chắn.
Khách thuê là ai — câu hỏi quyết định
Trước khi xem nhà, nên trả lời: ai sẽ thuê căn này? Câu trả lời quyết định mọi tiêu chí còn lại.
Sinh viên — cần gần trường, giá vừa, không cần nội thất cao cấp. Đổi khách thường xuyên theo năm học.
Người đi làm độc thân hoặc cặp đôi — cần gần nơi làm hoặc gần tuyến giao thông chính, có chỗ để xe, có internet tốt.
Gia đình — cần gần trường học, chợ, bệnh viện; cần đủ phòng; thuê dài hạn hơn nhưng khó tìm hơn.
Người nước ngoài — yêu cầu khác về tiêu chuẩn và về giấy tờ, và có quy định riêng về đăng ký tạm trú mà chủ nhà phải nắm.
Thuê làm văn phòng hoặc cửa hàng — đây là loại khác hẳn về pháp lý, về hợp đồng, và về quy định sử dụng đất. Hỏi rõ trước.
Một căn hợp với sinh viên thường không hợp với gia đình, và ngược lại. Cố làm hài lòng mọi nhóm thì thường không hài lòng nhóm nào.
Kiểm địa điểm
Đi vào nhiều giờ khác nhau, nhất là buổi tối và cuối tuần — đây là lúc thấy được hàng xóm, tiếng ồn, an ninh, và tình hình đỗ xe.
Đo thời gian tới những nơi khách sẽ đi: trường, chợ, bến xe buýt, tuyến metro nếu có. Đo thật bằng cách đi thử vào giờ cao điểm, chứ đừng tin con số trên bản đồ.
Hỏi hàng xóm và bảo vệ. Khu này có hay ngập không, có mất nước không, có trộm cắp gì không, các căn khác cho thuê giá bao nhiêu. Đây là nguồn thông tin tốt nhất và không tốn gì.
Đếm số căn đang treo biển cho thuê trong cùng toà hoặc cùng con phố. Nhiều biển là dấu hiệu cung đang vượt cầu ở khu đó — thông tin quan trọng mà ai cũng thấy được nếu chịu nhìn.
Kiểm căn nhà
Với nhà cho thuê thì tiêu chí là ít hỏng vặt, vì mỗi lần hỏng là một lần bạn phải xử lý từ xa.
Thấm dột — soi đèn chếch dọc tường tìm vết loang, kéo tủ áp tường ngoài ra xem phía sau. Đi xem một lần vào ngày mưa nếu được.
Điện nước. Cắm thử từng ổ, mở đồng thời các vòi xem áp lực, xả thử thoát nước ở bồn rửa và nhà tắm. Bấm nút test aptomat chống giật.
Thiết bị cũ. Bình nóng lạnh, điều hoà, máy bơm — tuổi thọ của chúng là chi phí sắp tới của bạn. Hỏi năm lắp đặt.
Cửa và khoá. An toàn cho khách thuê là trách nhiệm cần quan tâm, và khoá tốt cũng giảm rủi ro cho chính bạn.
Ánh sáng và thông gió. Căn tối và bí thì khó cho thuê, và khách ở cũng không lâu. Đây là thứ gần như không sửa được.
Phần giấy tờ và pháp lý
Đây là phần quan trọng nhất về mặt tài chính và nên nhờ người có chuyên môn — luật sư hoặc công chứng viên. Bài này chỉ liệt kê những gì nên hỏi.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu; tình trạng thế chấp; quy hoạch khu vực; với căn hộ thì thời hạn sở hữu và tình trạng quỹ bảo trì; các khoản phí còn nợ.
Riêng về cho thuê thì có mấy việc thuộc trách nhiệm chủ nhà theo quy định — đăng ký tạm trú cho khách, các nghĩa vụ thuế, và với một số loại hình thì điều kiện về phòng cháy chữa cháy. Hỏi chính quyền địa phương hoặc người có chuyên môn về những gì áp dụng cho trường hợp của bạn, đừng làm theo cách hàng xóm làm.
Hợp đồng thuê: mấy điều nên có
Thời hạn và điều kiện gia hạn. Tiền cọc và điều kiện hoàn cọc. Mức tăng giá nếu gia hạn. Ai sửa chữa gì — thường là hỏng do hao mòn tự nhiên thì chủ nhà chịu, hỏng do sử dụng thì khách chịu, nhưng phải ghi rõ ranh giới. Điều kiện chấm dứt sớm từ cả hai phía. Quy định về sửa chữa cải tạo, về nuôi thú, về cho ở ghép. Và biên bản bàn giao có ảnh chụp tình trạng lúc khách vào ở — đây là thứ tránh được phần lớn tranh cãi lúc trả nhà.
Mẫu hợp đồng thì nên nhờ người có chuyên môn soạn hoặc rà, nhất là nếu bạn định cho thuê lâu dài.
Về phần xem hướng và tuổi
Nhiều người mua bất động sản có xem hướng theo tuổi. Đó là chuyện riêng, và cần biết là các trường phái tính hướng không thống nhất với nhau.
Riêng với nhà cho thuê thì có một điểm thực tế: người ở là khách thuê, không phải bạn. Nên nếu theo hệ tính theo tuổi gia chủ thì bản thân việc áp cho một căn nhà mình không ở đã là chuyện cần cân nhắc — và các trường phái cũng nói khác nhau về điểm này.
Thứ ảnh hưởng thật tới khả năng cho thuê là những điều ở trên: vị trí, ánh sáng, thông gió, ít hỏng vặt, và giá hợp với nhóm khách mục tiêu. Và cảnh giác nếu môi giới dùng chuyện hướng để đẩy bạn sang một căn đắt hơn.
Tóm lại
Tính con số cho đủ — trừ thời gian trống, sửa chữa, phí quản lý, thuế, nội thất và lãi vay — chứ đừng chỉ lấy tiền thuê chia giá mua. Trả lời trước câu "ai sẽ thuê căn này" vì nó quyết định mọi tiêu chí. Đếm số biển cho thuê quanh đó. Chọn căn ít hỏng vặt vì bạn sẽ phải xử lý từ xa. Và phần giấy tờ, thuế, hợp đồng thì nhờ người có chuyên môn.