Đi xem căn hộ: kiểm gì trước khi đặt cọc
Buổi xem căn hộ thường kéo dài hai mươi phút, diễn ra vào giờ đẹp, và người dẫn đi là người muốn bán. Trong hai mươi phút đó phải quyết một khoản tiền có khi bằng nhiều năm thu nhập.
Danh sách dưới đây chia làm ba nhóm: kiểm được ngay, phải quay lại mới biết, và phải hỏi giấy tờ.
Nhóm 1 — kiểm ngay trong buổi xem
- Hướng ban công và hướng cửa sổ. Mở la bàn điện thoại đứng ở ban công. Hướng tây thì buổi chiều nóng gắt; hướng bắc thì mùa lạnh gió rít ở phía Bắc.
- Tầm nhìn thật. Nhìn thẳng ra thấy gì — công viên, tường toà nhà bên, hay một lô đất trống? Lô trống hôm nay có thể là toà nhà sau ba năm.
- Vết thấm. Soi đèn vào góc trần, quanh cửa sổ, sau tủ bếp, trần nhà tắm. Vết ố vàng hoặc sơn phồng là dấu hiệu thấm cũ.
- Mùi. Đóng cửa lại một phút rồi ngửi: mùi ẩm, mùi cống, mùi thuốc lá ngấm tường đều khó xử về sau.
- Nước. Mở hết vòi cùng lúc xem áp lực; xả bồn cầu hai lần liên tiếp; nhìn dưới chậu rửa tìm vết rò.
- Điện. Đếm ổ cắm mỗi phòng, xem tủ điện có aptomat riêng từng nhánh không, thử bật hết đèn.
- Cửa và ban công. Mở hết cỡ mọi cánh, thử khoá. Lan can có chắc không, có an toàn với trẻ nhỏ không.
- Tiếng ồn tức thời. Đứng im một phút không nói chuyện — nghe được thang máy, máy bơm, hay hàng xóm không.
Nhóm 2 — chỉ lộ ra khi quay lại
Nếu căn hộ đã vào danh sách ngắn, nên quay lại ít nhất hai lần vào hai thời điểm:
- Giờ tan tầm — thang máy chờ bao lâu, hầm xe có tắc không, lối ra có kẹt không.
- Buổi tối — hành lang có sáng không, an ninh thế nào, hàng xóm ồn cỡ nào, quán xá phía dưới có mở khuya không.
- Ngày mưa to nếu gặp — thấm quanh cửa sổ và ban công lộ ra rõ nhất lúc này.
- Buổi chiều nắng gắt nếu căn hướng tây — sờ tường xem nóng tới mức nào.
Nhóm 3 — hỏi ban quản lý và hỏi giấy tờ
- Phí quản lý mỗi mét vuông, và đã tăng mấy lần trong ba năm gần đây.
- Phí gửi xe ô tô và xe máy, có đủ chỗ không hay phải xếp hàng chờ.
- Quỹ bảo trì còn bao nhiêu, đã dùng vào việc gì.
- Toà nhà đã có tranh chấp nào giữa cư dân và chủ đầu tư chưa.
- Hệ thống phòng cháy: có diễn tập không, thang thoát hiểm có bị chiếm dụng không. Đi thử cầu thang bộ một tầng là biết.
- Giấy tờ căn hộ: sổ đã ra chưa, đang thế chấp không, chủ có đủ điều kiện chuyển nhượng không.
Những khoản tiền hay bị quên
- Phí sang tên và thuế phí liên quan.
- Sửa chữa đợt đầu — gần như căn nào cũng có, dù là căn mới.
- Nội thất cơ bản nếu căn bàn giao thô.
- Phí quản lý và gửi xe hằng tháng — cộng lại theo năm thì không nhỏ.
- Quỹ bảo trì nếu chưa đóng.
Cộng đủ mấy khoản này rồi mới so với ngân sách, đừng so bằng riêng giá mua.
Phần phong thuỷ: cái gì đổi được, cái gì không
Trong căn hộ, có hai thứ gần như không đổi được: hướng và vị trí các khối kỹ thuật (bếp, nhà vệ sinh, hộp gen). Vì vậy đáng cân nhắc kỹ ngay lúc chọn:
- Mở cửa vào là thấy thẳng bếp hoặc nhà vệ sinh — không sửa được bằng cách xây, chỉ chắn bằng vách nhẹ hoặc kệ.
- Nhà vệ sinh nằm sát đầu giường phòng ngủ — nên xem sơ đồ kỹ, vì đây là điều nhiều người khó chịu lâu dài.
- Ban công hướng tây — chữa được bằng rèm cản nhiệt và cây, nhưng không xoá được.
Còn phần luận hướng theo tuổi thì là quy ước; nên để sau khi đã kiểm xong ba nhóm ở trên.
Căn góc, căn giữa, tầng cao, tầng thấp
- Căn góc — nhiều mặt thoáng, sáng hơn, nhưng nắng và gió cũng nhiều hơn, và thường đắt hơn.
- Căn giữa — kín gió, ít nắng gắt, nhưng thường chỉ một mặt thoáng.
- Tầng cao — ít ồn, tầm nhìn tốt; đổi lại phụ thuộc thang máy hoàn toàn, và nóng hơn nếu ngay dưới mái.
- Tầng thấp — tiện đi lại, đỡ phụ thuộc thang máy; đổi lại ồn hơn và ít sáng hơn nếu bị toà bên che.
Không lựa chọn nào tốt tuyệt đối. Chọn theo thói quen sinh hoạt của chính nhà mình — nhà có người lớn tuổi thì tầng thấp có giá trị thật, nhà làm việc tại nhà thì sự yên tĩnh của tầng cao đáng tiền.
Căn đã có người ở và căn bàn giao mới
Hai loại đòi hai cách xem khác nhau:
- Căn đã ở — dấu vết sử dụng nói rất nhiều. Sàn mòn không đều cho biết lối đi chính; vết ố trên trần cho biết thấm cũ; cửa đóng không khít cho biết nền hoặc khung đã xê dịch. Hỏi thẳng chủ cũ: căn này từng sửa gì, vì sao bán.
- Căn bàn giao mới — không có dấu vết để đọc, nên phải kiểm kỹ phần hoàn thiện: gạch có rỗng không (gõ nghe tiếng), silicon quanh bồn có kín không, cửa có cong vênh không, và toàn bộ ổ điện có điện không.
Với căn mới, nhớ rằng nhiều lỗi nhỏ vẫn còn trong thời hạn bảo hành của chủ đầu tư — ghi lại và báo sớm thì không mất tiền.
Mua để ở và mua để cho thuê
Hai mục đích khác nhau thì tiêu chí khác hẳn:
- Để ở — ưu tiên yên tĩnh, hướng nắng, tầng hợp với người trong nhà, và hàng xóm.
- Để cho thuê — ưu tiên vị trí gần nơi làm việc và trường học, diện tích phổ biến dễ cho thuê, và chi phí giữ nhà khi trống. Nhớ tính cả tháng trống giữa hai lượt khách vào bài toán.
Rất nhiều người mua theo tiêu chí "để ở" rồi kỳ vọng lợi nhuận "để cho thuê", và đó là chỗ hụt.
Trước khi đặt cọc
- Xem lại toàn bộ ảnh đã chụp ở nhà, khi không có ai đứng cạnh giục.
- Đọc kỹ điều khoản cọc: mất cọc trong trường hợp nào, hoàn cọc trong trường hợp nào.
- Ghi rõ những gì bên bán hứa miệng — đồ để lại, thời điểm bàn giao, tình trạng sửa chữa.
- Nhờ người có chuyên môn pháp lý đọc hồ sơ nếu là khoản lớn.
Tóm lại
Hai mươi phút xem chỉ đủ cho nhóm một. Căn nào vào danh sách ngắn thì phải quay lại giờ tan tầm và buổi tối, phải hỏi ban quản lý về phí và về phòng cháy, và phải cộng đủ các khoản hay bị quên trước khi so với ngân sách. Hướng và vị trí khối kỹ thuật thì không đổi được — cân nhắc ngay từ lúc chọn.