Mua căn hộ chưa xây xong: nhà mẫu và nhà thật khác nhau ở đâu
Nhà mẫu là nơi được dựng để bán, nên nó được làm cho đẹp nhất có thể. Điều đó không sai và cũng không phải chuyện gian dối — nhưng nếu bạn đọc nhà mẫu như đọc căn hộ tương lai của mình thì sẽ hụt hẫng. Bài này nói về những chỗ nhà mẫu và nhà thật thường lệch nhau, và cách kiểm trước khi xuống tiền.
Bảy chỗ nhà mẫu thường khác nhà bàn giao
Tường ngăn. Nhiều nhà mẫu bỏ bớt một vài vách, hoặc thay vách đặc bằng vách kính, để căn phòng thoáng hơn. Bản vẽ mới là thứ nói đúng số vách.
Đồ nội thất nhỏ hơn cỡ thật. Giường, sofa, bàn ăn trong nhà mẫu nhiều khi là hàng đặt riêng theo cỡ nhỏ hơn hàng bán ngoài thị trường. Nhìn thì vừa vặn, mua đồ thật về mới thấy chật.
Ánh sáng. Nhà mẫu thường được chiếu sáng rất kỹ bằng đèn bố trí sẵn, và nhiều khi đặt ở tầng thấp không có căn hộ nào chắn. Căn thật có thể quay mặt vào toà bên cạnh.
Chiều cao trần. Nhà mẫu hay bỏ trần giả, bỏ hộp kỹ thuật, bỏ đoạn dầm. Căn thật có đủ những thứ đó, và trần thấp đi thấy rõ.
Vật liệu hoàn thiện. Gạch, thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp trong nhà mẫu chưa chắc là thứ sẽ bàn giao. Danh mục vật liệu trong hợp đồng mới là căn cứ.
Ban công và lô gia. Diện tích, lan can và phần che nắng thường được làm khác cho đẹp ảnh.
Tầm nhìn. Nhà mẫu không có tầm nhìn thật. Đây là thứ chỉ kiểm được bằng cách lên đúng tầng, đúng hướng — và nhiều dự án cho lên xem nếu bạn hỏi.
Đọc bản vẽ căn hộ: mấy con số phải phân biệt
Đây là chỗ nhiều người mua lần đầu bị rối, vì cùng một căn mà có nhiều con số diện tích được nhắc tới, và chúng không bằng nhau.
Cách đo diện tích căn hộ có nhiều quy ước khác nhau tuỳ theo tính từ tim tường hay từ mặt trong tường, và tuỳ phần nào được tính vào. Chênh lệch giữa các cách tính là thật và không nhỏ.
Điều nên làm là hỏi thẳng chủ đầu tư: con số ghi trong hợp đồng là diện tích đo theo cách nào, và phần nào được tính, phần nào không. Câu trả lời phải có trong văn bản, không phải nói miệng. Các quy định về cách tính và cách xử lý chênh lệch khi bàn giao có thể thay đổi theo thời điểm, nên với hợp đồng cụ thể của bạn thì hỏi luật sư hoặc công chứng viên là đường chắc chắn nhất.
Ngoài diện tích, trên bản vẽ nên tự đo thêm: chiều rộng lọt lòng từng phòng (để biết kê được giường cỡ nào), vị trí cột và dầm (cột trong phòng ăn mất chỗ hơn bạn tưởng), hộp kỹ thuật và vị trí ổ điện, điểm nước.
Tự đo bằng một cách rất đơn giản
Khi đứng trong nhà mẫu, mang theo thước dây và đo ba thứ: chiều rộng phòng ngủ chính, chiều dài bếp, và chiều rộng lọt lòng cửa phòng. Ba số này cho bạn cảm giác thật hơn mọi lời mô tả.
Rồi về nhà, đo lại căn phòng bạn đang ở và so. Người ta hình dung diện tích rất kém trong không gian trống, nhưng so với chỗ mình đang sống thì hình dung ngay được.
Mẹo nữa: dán băng giấy lên sàn nhà mình theo đúng kích thước phòng mới, rồi kê thử đồ đạc hiện có vào trong khung đó. Mất mười phút và tránh được một quyết định sai.
Hỏi gì về tiến độ và bàn giao
Với căn hộ chưa xây xong, phần lớn rủi ro nằm ở thời gian và ở chất lượng bàn giao. Vài câu nên hỏi và nên có câu trả lời bằng văn bản:
- Thời điểm bàn giao dự kiến, và điều gì xảy ra nếu chậm.
- Danh mục vật liệu bàn giao chi tiết tới nhãn hiệu và chủng loại, không chỉ ghi chung chung là hàng cao cấp.
- Tiến độ thanh toán gắn với mốc thi công nào.
- Chính sách bảo hành phần nào, trong bao lâu.
- Phí quản lý dự kiến, và nó gồm những gì.
- Chỗ để xe: có đủ chỗ cho mỗi căn không, mua hay thuê.
Những chuyện liên quan tới điều kiện pháp lý của dự án, tới việc bán nhà hình thành trong tương lai và tới bảo lãnh của ngân hàng thì đều có quy định riêng và các quy định đó thay đổi theo thời gian — đây là phần bạn nên nhờ người có chuyên môn đọc hồ sơ, đừng tự kết luận từ lời giới thiệu.
Phần hướng và phong thuỷ — đặt đúng chỗ trong thứ tự
Nhiều người đi xem căn hộ hỏi hướng trước tiên. Hợp lý hơn là hỏi sau, vì hướng chỉ đáng bàn khi những thứ nền tảng đã ổn.
Thứ tự dùng được: pháp lý và uy tín chủ đầu tư → vị trí và đường đi làm hằng ngày → mặt bằng căn hộ có dùng được không → chi phí thật gồm cả phí quản lý → rồi mới tới hướng và bố trí.
Về bản thân hướng, có hai lớp nên tách ra. Lớp đo được: hướng nào nắng gắt buổi chiều, hướng nào đón gió, hướng nào nhìn vào tường toà bên. Lớp này ảnh hưởng tới tiền điện và tới độ dễ chịu, kiểm được bằng cách tới vào giờ nắng nhất trong ngày.
Lớp thứ hai là quan niệm — hướng hợp tuổi theo các trường phái. Các trường phái không thống nhất với nhau, nên đừng để một bảng tra loại bỏ một căn hộ vốn tốt ở mọi mặt khác. Nếu bạn coi trọng phần này, hãy coi nó là tiêu chí phân định khi hai căn ngang nhau, không phải tiêu chí loại từ vòng đầu.
Mấy câu bán hàng nên nhận ra
- "Còn đúng hai căn hướng đẹp, chốt trong hôm nay." — sức ép thời gian làm người ta bỏ qua bước đọc hợp đồng.
- "Hướng này hợp tuổi anh chị, ở là phát." — chuyển câu chuyện từ căn nhà sang vận mệnh, và thường kèm giá cao hơn.
- "Cam kết lợi nhuận cho thuê." — cam kết nằm ở đâu, ai bảo đảm, và điều gì xảy ra nếu không đạt? Nếu không có trong hợp đồng thì nó chỉ là lời nói.
Với cả ba, phản ứng giống nhau: mang hợp đồng về đọc, và hỏi người có chuyên môn trước khi đặt cọc.
Tóm lại
Nhà mẫu lệch nhà thật ở vách ngăn, cỡ nội thất, ánh sáng, chiều cao trần, vật liệu, ban công và tầm nhìn — bản vẽ và danh mục vật liệu trong hợp đồng mới là căn cứ.
Hỏi rõ diện tích ghi trong hợp đồng đo theo cách nào, tự đo ba kích thước rồi so với nhà đang ở, và yêu cầu mọi cam kết bằng văn bản. Phần pháp lý thì nhờ người có chuyên môn đọc. Còn hướng thì để ở cuối thứ tự — dùng nó để phân định giữa hai căn ngang nhau, đừng dùng nó để loại từ vòng đầu.