Định giá nhà đất và thương lượng: cách thực tế
Hai câu hỏi lớn nhất khi mua nhà đất: giá này có hợp lý không, và thương lượng được bao nhiêu. Cả hai đều có cách tiếp cận thực tế, và cả hai đều là chỗ người mua hay ở thế yếu vì thiếu thông tin.
Giá rao không phải giá thị trường
Điều đầu tiên cần rõ: giá rao là giá người bán muốn, và nó thường được đặt cao hơn mức họ sẵn sàng bán để chừa chỗ thương lượng.
Giá thị trường là giá mà các giao dịch thật đã diễn ra — và con số đó khó tìm hơn nhiều.
Giá môi giới đưa ra cũng không phải giá thị trường. Môi giới có lợi ích trong việc giao dịch xảy ra, và ở một số mô hình thì cả trong việc giá cao.
Cách tìm mặt bằng giá thật
So với nhiều tin rao cùng khu, cùng loại. Không phải một tin, mà mười tin — và ghi lại diện tích, mặt tiền, số tầng, tình trạng, đường vào. Sau mười tin thì bạn bắt đầu thấy khoảng giá thật.
Để ý tin đăng bao lâu rồi. Tin nằm ba tháng chưa bán là dấu hiệu giá cao hơn thị trường — hoặc có vấn đề gì đó.
Hỏi hàng xóm. Đây là nguồn tốt nhất và ít ai dùng. "Bác ơi quanh đây năm ngoái có nhà nào bán không ạ, giá tầm bao nhiêu?" Người sống lâu năm biết giao dịch thật, và họ không có lợi ích gì trong việc bạn mua.
Hỏi quán nước, tiệm tạp hoá đầu ngõ. Cùng lý do.
Hỏi ở ủy ban nhân dân xã phường về bảng giá đất do nhà nước ban hành cho khu vực. Con số này thường khác giá giao dịch thật nhưng nó là một mốc tham chiếu, và nó liên quan tới các khoản thuế phí phải nộp.
Đi xem nhiều căn trước khi trả giá căn nào. Xem năm căn thì bạn biết mình đang mua gì; xem một căn thì bạn chỉ biết người bán nói gì.
Những gì làm giá lệch mà người mua hay bỏ qua
Hai căn cùng diện tích cùng khu mà chênh giá — thường là vì mấy thứ này:
Đường vào. Xe hơi vào được hay không là khác biệt lớn nhất về giá ở nhiều khu. Đo chiều rộng thật, và để ý cả bán kính quay đầu.
Đường chung hay đi nhờ. Lối đi qua đất người khác mà không có gì bảo đảm pháp lý thì đó là rủi ro lớn — và là lý do chính đáng để trả giá thấp hơn nhiều, hoặc để không mua.
Ngập. Xem vào mùa khô không cho biết gì — tìm vệt nước trên tường nhà xung quanh, hỏi người sống lâu năm "mùa mưa năm ngoái nước lên tới đâu".
Hạ tầng. Nước máy đã có chưa hay còn giếng khoan, điện đã kéo tới chưa, cống thoát nước thải, sóng và internet. Mỗi thứ chưa có là một khoản chi phải cộng vào.
Quy hoạch. Có nằm trong quy hoạch không, có dự án nào sắp triển khai gần đó không. Việc này phải tra tại cơ quan có thẩm quyền, không hỏi người bán.
Hình thế và kích thước. Đất méo, đất hẹp ngang, đất sâu hun hút — xây lên thì công năng kém và giá bán lại khó. Đây là phần trùng giữa lời khuyên phong thuỷ truyền thống và tính toán kinh tế rất thực tế.
Tình trạng nhà. Nhà cần sửa lớn thì lấy báo giá sửa chữa trước khi trả giá — đó là con số đưa vào thương lượng được.
Thương lượng: mấy nguyên tắc thực dụng
Biết mức trần của mình trước khi vào bàn. Con số bạn không vượt qua, dù người bán nói gì. Viết ra giấy trước.
Đừng để lộ mình rất thích căn đó. Người bán biết bạn đã "yêu" căn nhà thì thế thương lượng đổi hẳn.
Trả giá dựa trên lý do cụ thể, không trả bừa. "Nhà cần thay mái, em có báo giá 80 triệu đây" mạnh hơn nhiều so với "bớt cho em 100 triệu". Lý do cụ thể thì người bán khó bác.
Hỏi vì sao bán. Người cần tiền gấp, người chuyển đi xa, người bán để chia thừa kế — mỗi lý do cho một mức linh hoạt khác nhau. Hỏi nhẹ nhàng, và đừng ép.
Sẵn sàng đi về. Đây là đòn bẩy mạnh nhất, và nó chỉ thật khi bạn còn lựa chọn khác. Đó là lý do phải xem nhiều căn.
Thương lượng cả những thứ ngoài giá: thời điểm bàn giao, ai chịu thuế phí, đồ nội thất để lại, thời hạn dọn đi. Người bán khó giảm giá nhưng dễ đồng ý mấy điều này.
Đừng thương lượng khi đang mệt hoặc đang vội. Quyết định lớn không nên ra trong trạng thái đó.
Phần bắt buộc phải có người chuyên môn
🔴 Đây là chỗ không được tiết kiệm:
Pháp lý. Sổ đỏ thật hay giả, đúng người đứng tên không, có đang thế chấp không, có tranh chấp không, ranh giới có khớp hiện trạng không, loại đất là gì. Phải tra tại văn phòng đăng ký đất đai và nên có người có chuyên môn pháp lý xem giúp. Đừng dựa vào lời người bán, người môi giới, hay bất kỳ bài viết nào trên mạng.
Thuế, phí và các khoản phải nộp. Hỏi cơ quan thuế hoặc người làm nghề — các khoản này khác nhau tuỳ trường hợp và quy định thay đổi theo thời gian.
Kết cấu nhà cũ. Nếu mua nhà đã xây, nên có người biết nghề xem móng, tường, mái, hệ thống điện nước.
Hợp đồng và đặt cọc. Điều khoản đặt cọc, điều kiện huỷ, ai chịu gì — đây là chỗ mất tiền thật nếu làm ẩu.
Chi phí cho những việc này nhỏ so với giá trị giao dịch, và nó là khoản bảo hiểm rẻ nhất bạn mua được.
Về phần phong thuỷ trong định giá
Nhiều người xem hướng và thế đất trước khi quyết. Mấy điều đáng nói:
Phần trùng với kinh tế thì rõ: đất vuông vắn dễ xây và dễ bán lại; đường vào rộng thì giá cao hơn; đất cao ráo thoát nước tốt thì ít rủi ro; nhà đủ sáng và thoáng thì dễ cho thuê. Bốn điều này ảnh hưởng tới giá thật.
Phần quy ước — hướng hợp mệnh, cung phi, năm tuổi làm nhà — thì mỗi phái nói một khác, và nó không ảnh hưởng tới giá thị trường.
Một điều thực tế đáng biết: "nhà hướng xấu" đôi khi là lý do để mua được giá tốt. Nếu bạn không theo phần quy ước đó thì đây là cơ hội — miễn là phần đo được (nắng, gió, ngập, đường vào) vẫn ổn. Ngược lại, nếu bạn có theo thì hãy tính rằng khi bán lại, nhóm khách cũng theo sẽ ít hơn.
Và nói thẳng: nếu người môi giới dùng phong thuỷ để thúc bạn quyết nhanh — "đất này hợp tuổi anh lắm, phải chốt ngay" — thì đó là kỹ thuật bán hàng, không phải tư vấn.
Tóm lại
Giá rao là giá người bán muốn, không phải giá thị trường. Tìm mặt bằng giá thật bằng cách so mười tin cùng khu, để ý tin đăng bao lâu, và hỏi hàng xóm cùng quán nước đầu ngõ — họ biết giao dịch thật và không có lợi ích trong việc bạn mua. Những thứ làm lệch giá mà hay bị bỏ qua: đường vào, lối đi chung hay đi nhờ, nguy cơ ngập, hạ tầng, quy hoạch, hình thế đất. Thương lượng thì biết mức trần trước, trả giá dựa trên lý do cụ thể, và thương lượng cả những thứ ngoài giá. Phần pháp lý, thuế phí và kết cấu thì bắt buộc phải có người chuyên môn — đó là khoản bảo hiểm rẻ nhất bạn mua được.