Đọc nắng và gió của một lô đất trước khi xây
Cầm la bàn đo được hướng của một lô đất trong ba mươi giây. Nhưng nắng thật sự vào tới đâu, gió có lùa qua không, nhà bên cạnh che mất mấy giờ mỗi ngày — mấy thứ đó phải quan sát, và chúng ảnh hưởng tới đời sống hằng ngày nhiều hơn con số độ trên la bàn.
Đường đi của mặt trời: phần đổi theo mùa
Điều quan trọng nhất và cũng hay bị bỏ qua: mặt trời không đi cùng một đường quanh năm.
Quanh giữa mùa hè, mặt trời lên cao trên đầu — nắng chiếu gần như thẳng xuống, nên nó vào nhà ít và ngắn, nhưng mái nhận nhiều nhất. Quanh giữa mùa đông, mặt trời đi thấp hơn — nắng xiên vào sâu trong phòng.
Hệ quả rất cụ thể: một lô đất đi xem vào tháng này thấy mát, tháng khác lại chói. Và mái hiên che được nắng cao mùa hè nhưng vẫn cho nắng thấp mùa đông lọt vào — đây chính là lý do kỹ thuật đằng sau chuyện nhà xưa làm hiên rộng.
Còn phần đông tây thì đơn giản hơn: mặt trời mọc phía đông, lặn phía tây, và điểm mọc lặn cũng dịch theo mùa. Mặt hướng tây là mặt nhận nắng chiều — nắng gay gắt nhất vì lúc đó không khí và tường đã nóng sẵn cả ngày.
Đọc nắng trên một lô đất: làm thế nào
Không cần thiết bị gì, chỉ cần đi xem đúng giờ:
Buổi sáng sớm — xem mặt nào nhận nắng đầu tiên, và khoảng sân nào sáng lên trước.
Giữa trưa — xem bóng của nhà bên cạnh đổ tới đâu. Đây là lúc bóng ngắn nhất, nên chỗ nào đã tối vào giữa trưa thì tối cả ngày.
Xế chiều — xem mặt nào bị nắng tây, và nắng đó chiếu vào sâu bao nhiêu.
Ba lần đi này nói nhiều hơn mọi phép suy luận. Nếu chỉ đi được một lần thì chọn xế chiều, vì đó là lúc lộ ra vấn đề nóng.
Mẹo bổ sung: chụp ảnh ở mỗi lần đi, ghi giờ. Về nhà so ba tấm là thấy rõ bóng dịch thế nào.
Nhà hàng xóm: thứ không có trên bản đồ
Đây là yếu tố quyết định nhiều nhất ở lô đất trong phố, và nó không nằm trong bất cứ bảng nào.
Nhà cao bên cạnh che nắng — và che nhiều hơn vào mùa mặt trời đi thấp.
Nhà bên cạnh có thể xây cao thêm. Đây là câu nên hỏi: khu này được xây tối đa mấy tầng, và nhà bên cạnh đã xây tới mức đó chưa. Một lô hôm nay thoáng có thể bị che sau vài năm.
Khe giữa hai nhà — gió lùa qua khe hẹp mạnh hơn hẳn, và đó vừa là chỗ mát vừa là chỗ hắt mưa.
Tường nhà bên phản nhiệt. Tường sáng màu đối diện hắt nắng sang, làm mặt bên kia nóng hơn dự tính.
Thoát nước của nhà bên chảy về đâu — chuyện này hay thành tranh chấp về sau, và nhìn một vòng vào ngày mưa là thấy ngay.
Câu hỏi đáng giá nhất khi đi xem đất: hỏi người sống ở đó. Hàng xóm biết chỗ nào ngập, giờ nào ồn, mùa nào nóng — và phần lớn sẵn lòng nói.
Gió: đọc bằng cái gì
Gió khó quan sát hơn nắng, nhưng có mấy dấu hiệu:
Cây cối nghiêng về một phía ở khu vực trống là dấu hiệu hướng gió chính.
Cách người xung quanh làm nhà — họ đã ở đây lâu và đã điều chỉnh. Mặt nào họ ít mở cửa, mặt nào họ che chắn kỹ, mái dốc về phía nào.
Rác và lá dồn về góc nào trên lô đất trống.
Và phần quan trọng hơn cho vùng có bão: hỏi lô này có hứng gió trực tiếp không, có chắn phía nào không. Nhà nằm ở đầu hướng gió trống trải chịu tải khác hẳn nhà nằm sau một dãy.
Còn về thông gió trong nhà thì nguyên tắc đơn giản: muốn gió xuyên qua thì cần hai lỗ mở ở hai phía đối nhau. Lô đất chỉ có một mặt thoáng thì phải tính giếng trời hoặc ô thoáng ngay từ khâu thiết kế.
Mấy thứ khác nên đi một vòng xem
- Cốt nền so với mặt đường và so với nhà xung quanh. Nền thấp hơn là chỗ nước dồn về.
- Dấu ngập cũ — vệt ố trên tường rào, rêu ở chân tường, dấu nước trên nhà hàng xóm.
- Cống và rãnh thoát có thông không, chảy về đâu.
- Cây lớn gần lô — rễ đội nền, cành gãy khi bão, và lá rụng làm tắc máng.
- Nguồn ồn và mùi: đường lớn, chợ, quán, xưởng, trạm rác. Đi vào giờ cao điểm và vào buổi tối.
- Đường điện đi qua trên cao — xem khoảng cách và hỏi quy định.
Ghi lại kết quả quan sát: một trang giấy
Đi xem ba bốn lô rồi thì mọi thứ trộn vào nhau, và lô xem cuối luôn được nhớ rõ nhất — không phải vì nó tốt hơn. Cách giữ cho tỉnh là ghi theo một mẫu cố định.
Mỗi lô một trang, ghi đủ mấy dòng: địa chỉ và diện tích; hướng đo được, kèm ghi chú đo bằng gì; giờ đi xem và thời tiết hôm đó; mặt nào nhận nắng lúc nào; nhà xung quanh cao mấy tầng; cốt nền so với đường; tiếng ồn và mùi; và câu hỏi chưa trả lời được.
Chụp ảnh theo một bộ cố định cho mọi lô: bốn mặt, mặt tiền nhìn từ đường, đường nhìn về hai phía, và cốt nền. Chụp giống nhau thì so được; chụp tuỳ hứng thì mỗi lô một kiểu ảnh và không so được gì.
Và ghi ngay tại chỗ chứ đừng nhớ rồi ghi sau — đây là nguồn sai lệch lớn nhất.
Đất trống và nhà đã xây: đọc khác nhau
Với đất trống, bạn còn quyết được mọi thứ: hướng mở cửa, chỗ đặt giếng trời, độ cao nền, chỗ chừa sân. Nên phần quan sát nắng gió là để đưa vào thiết kế, và đáng dành thời gian.
Câu đáng hỏi kiến trúc sư khi bắt đầu: "Mặt nào nóng nhất và ta chắn nó bằng cách gì?" — chắn bên ngoài luôn hiệu quả hơn xử lý bên trong.
Với nhà đã xây thì phần lớn đã cố định, nên quan sát để biết mình sẽ phải sống với gì và tính chi phí khắc phục. Phòng hướng tây nóng thì tính tiền chắn nắng và tiền điện; nhà một mặt thoáng thì tính chuyện thông gió.
Và đi xem nhà đã có người ở thì hỏi thẳng chủ nhà: phòng nào nóng nhất, mùa nào khó chịu nhất, có chỗ nào dột hay ẩm không. Nhiều người trả lời thật, và câu trả lời tránh né cũng là một thông tin.
Phần giấy tờ và quy hoạch
Đây là phần quyết định nhất mà không quan sát được bằng mắt: quy hoạch khu vực, chỉ giới xây dựng, số tầng được phép, lộ giới, và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Những thứ này chỉ có cơ quan có thẩm quyền trả lời được, và quy định thay đổi theo thời gian, khác nhau giữa các địa phương. Hỏi phường xã và cơ quan quản lý xây dựng, hoặc nhờ công chứng viên và người có chuyên môn — đừng lấy lời người bán, lời môi giới, hay một bài viết trên mạng làm căn cứ.
Và làm việc này trước khi đặt cọc, không phải sau. Cọc là khoản khó lấy lại nhất khi đổi ý — đọc kỹ điều khoản về mất cọc, và với số tiền đáng kể thì hỏi người có chuyên môn trước khi ký.
Tóm lại
La bàn cho biết hướng, nhưng nắng thật vào tới đâu thì phải đi xem vào ba thời điểm — sáng sớm, giữa trưa, xế chiều. Chỉ đi được một lần thì chọn xế chiều.
Nhớ rằng mặt trời đi cao vào mùa hè và đi thấp vào mùa đông, nên một lô xem tháng này thấy mát, tháng khác lại chói. Hỏi khu này được xây tối đa mấy tầng — lô hôm nay thoáng có thể bị che sau vài năm. Và phần quy hoạch cùng pháp lý thì hỏi cơ quan có thẩm quyền, làm trước khi đặt cọc.