Xem nhà xây sẵn: những chỗ nên tự kiểm mà ít người nhìn
Một buổi đi xem nhà xây sẵn thường kéo mười lăm tới hai mươi phút. Người bán dẫn đi, chỉ vào chỗ đẹp, nói về tiềm năng. Người mua nhìn phòng khách, nhìn bếp, gật gù, rồi về.
Những thứ tốn tiền nhất về sau — thấm, điện, nước, tiếng ồn — thì không nằm ở chỗ được chỉ vào. Bài này là danh sách những chỗ nên tự kiểm, xếp theo mức tốn kém nếu bỏ sót.
Nguyên tắc đầu: đi xem hai lần, hai khung giờ
Một lần ban ngày để nhìn, một lần vào giờ tan tầm hoặc buổi tối để nghe và để thấy hàng xóm. Ngôi nhà lúc mười giờ sáng ngày thường và lúc bảy giờ tối là hai nơi khác nhau.
Nếu chỉ đi được một lần, hãy chọn khung giờ xấu nhất — vì cái đẹp thì lần nào cũng thấy, còn cái dở chỉ lộ vào đúng giờ của nó.
Nước: bốn phép thử, năm phút
- Mở hết vòi cùng lúc. Bếp, lavabo, vòi sen, rồi xả bồn cầu. Áp lực tụt hẳn nghĩa là đường ống nhỏ hoặc bơm yếu — thứ sống chung mỗi ngày.
- Đổ một ca nước ra sàn nhà tắm. Nước phải chảy về phễu thoát, không đọng thành vũng. Đọng là dốc sàn sai, và đó là nguồn của trơn, mùi, muỗi.
- Xả bồn cầu rồi đứng im nghe. Có tiếng ọc ọc ở lavabo hoặc phễu sàn nghĩa là ống thông hơi có vấn đề — nhà sẽ hôi.
- Đóng hết mọi vòi rồi nhìn đồng hồ nước. Kim vẫn nhích là đang rò ở đâu đó. Phép thử này mất một phút và bắt được thứ rất tốn tiền.
Điện: ba thứ đáng nhìn
- Đếm ổ cắm trong từng phòng. Nhà xây bán thường làm tối thiểu. Thiếu ổ nghĩa là bạn sẽ sống với dây nối kéo ngang phòng.
- Mở tủ điện. Có aptomat chống giật không, dây có gọn không, có ghi nhãn từng nhánh không. Tủ điện bừa bộn thường nói lên chất lượng phần khuất mà bạn không thấy.
- Bật hết đèn cùng lúc rồi cắm thêm một thiết bị công suất lớn nếu được. Đèn chớp hoặc mờ đi là dấu hiệu dây yếu.
Thấm: chỗ người bán hay giấu
Vết thấm là loại hư hỏng vừa đắt vừa dai. Bốn chỗ nên soi bằng đèn pin điện thoại:
- Góc trần sát mái, nhất là chỗ giáp tường ngoài.
- Trần nhà vệ sinh và trần ngay dưới nhà vệ sinh của tầng trên.
- Chân tường phía sau tủ — kéo tủ ra nếu được, hoặc ít nhất soi đèn vào khe.
- Quanh cửa sổ và ban công, chỗ tiếp giáp khung với tường.
🔴 Một mảng tường sơn mới trong ngôi nhà cũ là dấu hiệu cần hỏi. Không phải lúc nào cũng có vấn đề, nhưng người ta thường sơn lại đúng chỗ vừa xử lý thấm. Hỏi thẳng: "chỗ này sơn lại khi nào, vì sao ạ?"
Đi xem ngay sau một trận mưa lớn là cách hiệu quả nhất — thấm chỉ lộ khi có nước.
Nắng và gió: chỗ phong thuỷ gặp kỹ thuật
Đây là phần mà lời khuyên phong thuỷ và lẽ thường nói cùng một thứ:
- Mặt nào hứng nắng chiều. Phòng ngủ hay bếp quay hướng tây thì mùa hè rất nóng, và đó là khoản tiền điện mỗi tháng suốt nhiều năm.
- Có gió xuyên được không. Mở hết cửa, đứng giữa nhà cảm nhận. Phòng chỉ một cửa sổ thì không có gió xuyên, dù cửa sổ to.
- Chỗ nào tối quanh năm. Khúc giữa nhà ống thường phải bật đèn cả ngày — đo thử bằng ứng dụng đo sáng trên điện thoại để có con số thay vì cảm giác.
Tiếng ồn và hàng xóm
Đứng im trong nhà ba phút, không nói chuyện, nghe. Nguồn hay bị bỏ qua: đường lớn, trường học, chợ, quán nhậu, xưởng nhỏ, nhà thờ hoặc chùa gần đó, và trạm điện.
Với nhà trong hẻm, đi bộ ra vào một lượt vào giờ cao điểm — chuyện hẻm có bị chắn xe, có ngập, có đủ rộng cho xe cấp cứu vào hay không, chỉ đi bộ mới biết.
Và nếu có cơ hội, hỏi một người hàng xóm bất kỳ một câu vô hại: "khu này ở có ổn không anh/chị?" Câu trả lời, kể cả cách họ ngập ngừng, thường đáng giá hơn cả buổi đi xem.
Hướng và thế đất: cái đáng xem và cái để sau
Về phần phong thuỷ, có mấy thứ đáng xem ngay tại chỗ vì chúng gắn với thực tế sống:
- Đất có thấp hơn mặt đường không — liên quan thẳng tới ngập và thoát nước.
- Có dốc đổ về phía nhà không.
- Có cột điện, trụ, cây lớn chắn ngay trước cửa không.
- Hẻm có đâm thẳng vào mặt nhà không — ngoài chuyện quan niệm, nó còn là đèn xe rọi vào nhà mỗi tối.
Còn phần tính hướng theo tuổi, tra bảng, xem năm xây — những thứ đó làm sau khi đã chọn được vài căn đạt về mặt kỹ thuật. Lọc bằng bảng tra trước rồi mới đi xem là cách bỏ lỡ những căn tốt và giữ lại những căn có vấn đề mà bảng không nhìn ra.
Riêng với căn hộ: năm thứ khác nhà đất
- Phí quản lý mỗi tháng, và nó đã tăng bao nhiêu lần trong ba năm qua.
- Quỹ bảo trì — đã thu chưa, ai đang giữ, đã dùng vào việc gì.
- Chỗ để xe — có đủ không, có phải trả thêm không, tối về còn chỗ không.
- Thang máy — mấy cái trên bao nhiêu căn, và thử đi vào giờ cao điểm xem chờ bao lâu.
- Ban quản lý — tìm đọc phản ánh của cư dân. Đây là thứ ảnh hưởng tới cuộc sống hằng ngày nhiều hơn hướng ban công.
Giấy tờ
Phần này không nên tự làm theo mẹo. Điều nên nhớ: kiểm tra pháp lý phải xong trước khi đặt cọc, không phải sau. Nhờ người có chuyên môn xem giúp — chi phí đó rất nhỏ so với số tiền đang giao dịch, và đây là chỗ sai lầm không sửa lại được bằng tiền.
Mang theo gì khi đi xem
- Điện thoại còn pin (đèn pin, la bàn, ứng dụng đo sáng, máy ảnh).
- Một chai nước nhỏ để thử dốc sàn.
- Thước dây — để đo thật, đừng tin số trên tờ quảng cáo.
- Một tờ giấy ghi sẵn danh sách trên, vì đứng trong nhà người lạ thì rất dễ quên.
Và quan trọng nhất: chụp ảnh mọi chỗ khả nghi. Về nhà xem lại trên màn hình lớn, bạn sẽ thấy những thứ lúc đứng đó không để ý — đó là cách rẻ nhất để có một buổi đi xem thứ hai mà không phải đi lại.